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              1. 物業公司市值竟然超過母公司!難怪新三板相關公司紛紛轉戰港交所,央企“老大”保利物業也按捺不住了……

                 

                物業公司赴港上市的熱潮還在持續...





                物業公司赴港上市的熱潮還在持續。據香港聯交所的信息,保利物業已于日前提交IPO招股書,這家物業央企“老大”正式開啟赴港上市進程。此前在7月30日,中國物業管理服務供貨商百強TOP50之一的燁星集團也向港交所了提交上市申請。而另一家物業公司和泓服務則于已7月12日登錄港交所。

                事實上,2018年房企旗下物業分拆上市就進入集中爆發期,其中不乏國內地產龍頭,當年總共有雅生活、碧桂園、新城悅、佳兆業以及旭輝5家房企旗下物業公司成功赴港上市。分析認為,登陸資本市場有助于物業板塊獨立運作,加快擴張步伐,對利潤增厚和估值提升具有正面效應。

                “摘牌+赴港上市”成主要模式


                保利物業于8月7日發布了港股IPO招股書,這意味著其將成為內地又一家在港交所主板上市的物業公司。

                “央企”、“保利”、“全國第四大物業企業”等一系列關鍵詞,使這家物業公司備受關注。

                據招股書披露,自2014年起,保利物業綜合實力在“中國物業服務百強企業”中一直保持前五名的好成績。同時,在具有央企背景的物業服務公司排名中,公司則穩居第一名。保利物業的最終控股股東為中國保利集團,是國務院國資委直屬的大型中央企業。



                如果保利物業順利上市,將超越綠城服務,躍居成為管理面積第三大的上市物業公司。該公司披露的招股書顯示,截至2019年4月30日,其合同管理面積達3.714億平方米,收入為17.18億元,毛利率為24.9%。而截至2018年底,在已上市的物業公司中,彩生活在管面積最大,為5.54億平方米;碧桂園服務在管面積為5.05億平方米;綠城服務則為1.7億平方米。

                保利物業于2017年8月29日在新三板掛牌,于2019年4月11日宣布摘牌,5天后即宣布將赴港上市。

                事實上,對于新三板公司來說,摘牌之后赴港上市,幾乎成為了最主要模式。

                7月30日向港交所了提交上市申請的燁星控股,同樣有一段在新三板掛牌的歷史。燁星控股更名前為鴻坤物業,于2018年6月29日獲準在新三板掛牌,但在同年12月19日即終止掛牌。銀城系旗下物業公司銀城生活,于7月2日提交港股主板IPO上市申請材料并獲得受理,走的也是這種模式,其于2016年4月掛牌,之后于2018年4月摘牌。

                旭輝集團旗下的永升生活服務于2018年12月成功登錄港交所,成首家從新三板“轉板”的物業股 ,其于2017年4月14日在新三板掛牌,于2018年3月9日摘牌,在成為港股公司后,今年該股表現春風得意,累計漲幅高達116%。另一家物業公司和泓服務也步其后塵,于7月12日上市,該公司于2016年1月5日在新三板掛牌,后于2018年4月17日離場。

                相較于一些新三板公司放棄港股上市而轉向A股,物業公司更傾向于選擇港股上市。東方證券分析師竺勁認為,主要是A股對于申請IPO公司的盈利要求較為嚴格,另外A股對于分拆子公司上市的關聯交易比例的要求,是多數地產子公司型物業公司無法繞過的坎。
                估值為何超過母公司?
                對于近年來物業公司集中上市潮的出現,平安證券分析師楊侃認為,原因在于行業需求持續旺盛,物業公司順應市場發展,積極擁抱資本市場,借助金融資本快速擴張。

                竺勁認為,主要基于兩點原因:一是對規模和市占率的訴求,希望借助資本市場進行融資進而擴大管理規模。二是資本市場逐步認識到物業公司的價值,給予物業公司明顯高于開發商的估值水平,這也給房企拆分物業子公司單獨上市提供了充足的動力。

                的確,目前來看,在港上市的彩生活、綠城服務的市值,都超過了他們的母公司花樣年控股和綠城中國。其他物業公司的市值雖然未能超越母公司,但資本市場給予的估值水平,也普遍遠遠高于其母公司。

                例如,截止8月8日收盤,綠城服務的市值達到175.56億港元,而其母公司綠城中國的市值僅為129.17億港元。而彩生活的市值為68.31億港元,略超其花樣年控股68.04億港元。
                (總市值超過10億港元的港股上市物業公司)


                另一方面,目前港股物業公司市值超過100億港元的有3家,分別為碧桂園服務、綠城服務和中海物業,市值分別為482.51億港元、175.56億港元和129.83億港元,動態市盈率分別為45.91倍、31.90倍和32.29倍,而前兩家物業公司對應母公司的動態市盈率分別為5.33倍、11.31倍。

                由于房地產行業進入平穩增長階段,物管分拆成為房地產企業戰略轉型的必然選擇,分析人士多數表示長期看好物管行業發展前景,認為資本市場給物業公司比母公司更高的估值,更多的是因為物業公司足夠穩健,安全性和可持續性都比開發商高。

                國海證券認為,對于物業公司來說,增量市場當前仍然處于行業紅利期,頭部企業享受估值溢價、利用資本市場加速進行行業整合,行業格局將進一步優化。而上市帶來的品牌效應、優秀的團隊配置和合理的激勵機制等,預計將為公司第三方項目拓展及增值業務拓展助力。




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